x

מבצע מכרזים ממשלתיים חינם ל- 14 ימים לחצו כאן!

כונספרי מאמרים פתח לתקווה בשוק הנדל"ן

פתח לתקווה בשוק הנדל"ן

 פתח תקווה- 10 המיקום של פתח תקווה, והמחירים הזולים יחסית, הופכת את פתח תקווה לאיזור מאוד חם מבחינת נדל"ן, דבר הגורם למחירים לעלות ברמה דרמטית. כל מה שצריך לדעת על נדל"ן בפתח תקווה, רק בכונס Free.

פתח לתקווה בשוק הנדל"ן?!

פתח תקווה הינה עיר במחוז המרכז ומהווה החמישית באוכלוסייתה בישראל.
ע"פ נתוני הלמ"ס פתח תקווה מונה כ-230,000 תושבים ואוכלוסייתה גדלה בקצב של של כ-2.5% בשנה.
השכר הממוצע בפתח תקווה הוא 9,180 ₪. הממוצע הארצי הוא 8,247 ₪. על כן הכלכלה בפתח תקווה נחשבת כגבוהה, סביר להניח כי עקב הימצאות אזור התעשייה הגדול בארץ השוכן בפתח תקווה תרם רבות לנושא.

שוק הנדל"ן החם, דוחף את מחירי הדירות ל-1.6 מיליון ש"

בתחום הנדל"ן, פתח תקווה הייתה שיאנית בשנת 2015 מבחינת היקף העסקאות. באופן כללי, פתח תקווה הינה העיר הגדולה באזור גוש דן והקרובה לכל אזורי העבודה המרכזיים, נגישות לתחבורה ציבורית ואיכות חיים סוציואקונומית גבוהה למדי.
אפשר לומר כי פתח תקווה הינה אחת הערים הבוערות ביותר בארץ בשוק הנדל"ן.
המחיר הממוצע בעיר עומד כיום על 1,595,000 סה"כ ומחיר שכירות ממוצע עומד כיום על 3,700 ₪ לחודש.
השכונות היקרות והנחשבות ביותר בעיר הם כפר גנים ב', אם המושבות החדשה ושכונת נווה עוז. כמובן, בשכונות אלו מחירי הדירות יכולים לעלות מעל שני מיליון שקלים. ישנם תושבים היכולים להירתע מאזור אם המושבות עקב שרשרת חיסולים וסכסוכים אלימים בין עבריינים מסוכנים ומשפחות פשע שונות המתגוררות באזור.
מעבר לעובדה כי הער נמצאת במרחק של 15 דקות מתל אביב יש לה הרבה מה להציע החל מנדל"ן שפוי, מערכת חינוך איכותית ומרכזי עבודה חשובים בעקבות אזור התעשייה הגדול בארץ.
היתרונות העיקריים בעיר הם שקט אזורי, נוכחות באזור גוש דן, קרבה לאזורים מרכזיים כמו תל אביב, סביבה מעולה ואיכותית לגידול ילדים.
החסרונות המובהקים בעיר הם צפיפות ניכרת המתבטאת בפקקים רבים בתנועה, בנוסף התושבים חשים כי העירייה מזניחה את השכונות הישנות לטובת השכונות החדשות.

עיריית פתח תקווה מערימה קשיים בתחום ההתחדשות העירונית

החל משנת 2014 פתח תקווה צברה תאוצה בתחום ההתחדשות העירונית בעיר.
העיר פתח תקווה ידועה כ"סובלת" ממחסור בתשתיות בשכונות הישנות שלה. ההתחדשות העירונית עבור תושבי השכונות הישנות יכולה להיות בשורה מצוינת והתקדמות ניכרת עבורם. על פי בדיקה שביצענו לאחרונה, ישנם כ-58 פרויקטים בבקשה להיתר, וכ-52 פרויקטים הנמצאים בתהליך בנייה.
ישנה מדיניות עירונית אשר מעכבת את הליכי הבניה וההתחדשות העירונית בשל מחסור בשטחי ציבור. נושא זה בצירוף בירוקרטיות נוספות גורמות לזמן ההמתנה להתארך מעבר למקובל בערים אחרות.
עד כה סך הכול נוספו לעיר כ-400 דירות חדשות בהליך תמ"א 38, בממוצע 10 דירות חדשות לכל בניין.
היזם המוביל בעיר פתח תקווה עם ביצוע של 11 פרויקטים בעיר הוא "הגלגל יזום ובניה בע"מ". מנינו את הסיבות להתעכבות הפרויקטים של תמ"א 38 בעיר והבעיות הבולטות ליישומים היו חוסר כלכליות כדאית בגלל הגבלה של תוספות שטח. בנוסף, היזמים אמורים לספק פתרונות של הוספת תשתיות. כמו כן, ישנם דרישות לריבוי חניות.

הדהירה לפתח תקווה; גדילה של כ-9% ב-4 שנים

בעבר, פתח תקווה נחשבה כעיר שמצאו בה עניין זוגות צעירים ומבקשי דיור מעוטי יכולת בשל מחיריה הנמוכים של הדירות בעיר.
כיום, פ"ת נהפכה למבוקשת ביותר. הזוגות הצעירים עזבו את השכונות החדשות בפח תקווה לטובת ראש העין בעיקר.
הציבור המחפש מגורים בעיר מורכב כיום מקונים המגיעים מאזורי השרון ותל אביב. מספר התושבים בעיר עומד על מעל 225 אלף תושבים. אכלוסם היה בשכונות החדשות שנבנו כלומר מעל 18 אלף יח"ד. השינוי הגדול בעיר הוביל לעומס רב על העיר בתחום התשתיות, הביקוש לחינוך עלה ועוד.
בעתיד הלא רחוק מתוכנן להיבנות 17 אלף יח"ד עבור משרד הביטחון, ששם שוכן הבסיס הצבאי סירקין.
התושבים באזור מתנגדים בתוקף להליך עקב עומסי התנועה הכבדים על האזור הצפויים להימצא.
ראש העיר המכהן כיום, מר איציק ברוורמן מתנגד להליך הבנייה בכל תוקף עקב הסיבה שמנינו קודם- ריבוי עומסים וגירעון צפוי לחובת העירייה.

5 נקודות שחשוב לקחת בחשבון ברכישת דירה

עבור כל זוג צעיר לקנות דירה חדשה במרכז הארץ, נמצא בגדר חלום.
האם החלום ניתן להגשמה?
אולי כן, ואולי לא.
תחילה, על הזוג ליצור לעצמם קווים מנחים בתהליך חיפוש הדירה כמו למשל

  • מחיר מקסימאלי שיוכלו להוציא בעד הרכישה
  • אזור המגורים לפי קרבת מוסדות חינוך, מגדר אוכלוסייה, גנים ופארקים ציבוריים, שירותי רפואה וקהילה, קרבה לתחבורה ציבורית ולצרכניות ועוד.
  • מספר החדרים החשובים להם כעת או בעתיד על פי תכנון המשפחה.
  • נתוני הדירה, למשל: קרבה למפעל או כביש עתידי שיוריד באופן אוטומטי את איכות החיים וערך הנכס.
  • הטבות מיוחדות לזוגות צעירים: כדאי שתדעו כי כיום ישנם הטבות רבות לרכשי דירה ראשונה עבור זוגות צעירים. הזכאויות המיוחדות יכולות להיות כמו מסלולי משכנתא מיוחדים, חלק מן המשכנתא הנלקחת ניתנת בריבית נמוכה יותר היכולה להינתן מחברת עמידר.
    הטבות נוספות הנמנות לזוגות צעירים בלבד הם הנחה מופחתת בתשלום מס רכישה, אם לא בפטור מלא מהתשלום. במידה והזוג הצעיר רוכש דירה באזור פיתוח ניתן לקבל סבסוד למשכנתא. בנוסף, המשכנתא לזוגות צעירים היא משכנתא הצמודה למדד במשך כ-25 שנה העומדת על 3% ריבית.

פיצול דירות - פתרון אפשרי לשכירת דירה בפתח תקווה

לאחרונה, אנו נתקלים בדירות מפוצלות רבות בפתח תקווה, ובכלל, בכל הארץ ובעיקר במרכזה.
מגורים בדירה מפוצלת יכולה להיות אפשרות מצוינת עבור צעירים ויחידים המשכירים דירות, שכן הם אינם משלמים לשווא עבור שטח דירה לא מנוצל ולא נצרך עבורם וכן עבור בעלי הדירות מדובר בהכנסה גבוהה יותר מאשר השכרה של דירה אחת.
אז למי זה לא טוב?
לרשויות העירוניות, כמובן.
באם אתם בעלי דירה החושבים על פיצולה כדאי שתיקחו בחשבון מספר קריטריונים כמו את יכולת התנהלותכם מול שני שוכרים המשכירים תשתית אחת.
מבחינה חוקית וכן מבחינה כלכלית וכדאיות.
תחילה נבחן את הפן החוקי בנושא.
מבחינת החוק ישנה הגבלה בולטת על בעל בעניין פיצול הדירות.
פיצול דירה ללא אישור חוקי יכול להיות נפילה כלכלית עבור בעל הדירה שכן הקנס יכול להגיע לאפי שקלים אם לא מאות.
במידה וביצעתם את החלוקה לפניי שנים רבות החוק יכול לגזור עליכם לשלם את כל הרווח ששולם לכם במהלך כל השנים.
אז אם החלטתם להקשיב למצפונכם ובחרתם לפצל בהליך חוקי, אלו הם הכללים שהנכם נדרשים לעמוד בהם:

  1. עליכם לחפש שוכרים הקיימת ביניהם קרבה.
  2. מטבח אחד בדירה בלבד.
  3. שימוש בתשתית אחת ומשותפת.

שימו לב, כי במידה ותגיע ביקורת לביתכם ותגלה יש ישנם שני מטבחים בדירה אחת, הרי אתם בבעיה.
הסכמת מהנדס העיר לאישור פיצול דירות מתבסס על:

  1. כל הדיירים בבניין מסכימים לפיצול.
  2. כל דירה מפוצלת תהיה לפחות 30 מ"ר.
  3. באותו בנין מגורים נוספו פחות מ-30% דירות נוספות.

תשואה של 2.6% בפתח תקווה

על פי סקר שביצענו ובעזרת מדל"ן גילינו כי התשואה הממוצע בפתח תקווה עומד על 2.6%.
באם לפרק למספר גורמים כמו מספר חדרים נמצא כי אחוז התשואה בדירות קטנות יותר בעלות מספר חדרים קטן יותר יהיה גבוה יותר כך למשל דירה בעלת 2 חדרים תפיק תשואה של 3.1%.
דירה בעלת 5 חדרים תפיק תשואה נמוכה יותר של 2.8% בלבד.

לסיכום, מגורים בפתח תקווה עבור זוגות צעירים ואף בעלי משפחה ותיקים יותר, ואפילו עבור יחידים ורווקים יכולים להיות מגוונים הן מפן חיי התרבות הניכרים בעיר, חינוך ואוכלוסייה איכותית.
על פי מחקר של הלמ"ס נרשם כי בסוף החודש לתושבי פתח תקווה נותר הכי הרבה כסף בכיס.
נשמע מבטיח? ייתכן.

 כונס free - כונס הנכסים הרשמי
טלפון: 072-3201266

X

עדיין אין לך חשבון?

הירשמו היום וקבלו 7 ימי ניסיון חינם!

לא עכשיו