x

מכרזים ממשלתיים לצפייה לחצו כאן!!

כונספרי מאמרים ירושלים של בנייה ושל התחדשות

ירושלים של בנייה ושל התחדשות

ירושלים נחשבת לאפורה ומשעממת לישראלים, ומרכז עליה לרגל לתיירים. מחסור במשרות ועומס חונק בכבישים גורם להגירה שלילית נרחבת, אך תוכניות חדשות להתחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38 או פינוי בינוי, בנייה כלפי חוץ, והשקעה גדולה בתחבורה הציבורית, בעסקים, תיירות, ומגורים עשויות לשנות את מעמדה, ולגרום לה להיות העיר המרכזית שהייתה בעברה הרחוק.

 

עיר של ניגודים

בנוסף להיותה עיר הבירה של ישראל, ירושלים היא גם העיר הכי גדולה בשטחה, ובאוכלוסייתה, עם כ860,000 תושבים. ירושלים היא ביתה של האוניברסיטה העברית, אוניברסיטה יוקרתית, המוערכת בעולם כולו, והיא מרכזה הדתי והפוליטי של ישראל. ירושלים עיר מאוד מגוונת, אך הצבעוניות האתנית שלה, היא גם מוקד חיכוך גדול, הן בין חילוניים לדתיים, ובין ערבים ליהודים. חיכוך שהוביל לאלימות רבה, ופיגועים שנמשכים עד היום.

לירושלים עבר מרתק: כעיר עתיקה שנכבשה ע"י אימפריות רבות. את עבר זה ניתן לראות במגוון הארכיטקטורות, מהתקופה הרומית, לתקופה המוסלמית, התקופה הצלבנית, התקופה העותומנית, תקופת המנדט הבריטי, ועד היום. ירושלים היא מוקד לתיירות, דת, וארכאולוגיה מרחבי העולם.

ירושלים היא עיר של אחוזות מפוארות ועתיקות, ושל שכונות מצוקה, של סטודנטים רבים, ואוכלוסייה שמזדקנת עם השנים.

עלייה של מעל 80% במחירי הדירות, ו40% בשכר הדירה ב8 שנים 

משבר הדיור שהכה בכל הארץ, לא פסח על ירושלים. מתחילת שנת 2008, החלה עלייה חדה במחירים. לפי נתוני רשות המסים, עליית מחירי דירת 3 חדרים ממוצעת מתחילת 2008, עד אוקטובר 2016 בירושלים הייתה 89%, כשהממוצע הארצי היה 103%, ולדירת 4 חדרים ממוצעת בירושלים באותה תקופה, נרשמה עלייה של 74%, כשהממוצע הארצי היה 82%. שכר הדירה לעומת זאת, עלה בכ-40%, מכ-2,800 ש"ח מתחילת 2008, לכ-4,000 ש"ח בשנת 2016. אדם שרכש דירה בירושלים בשנת 2008 אמנם הרוויח המון, אך פחות ממקומות אחרים בארץ, וברוב השכונות בירושלים, העלייה בשכר הדירה, הן מהאטיות בארץ.

הגירה שלילית של כ-6000 תושבים בשנה 

במשך שנים רבות, צעירים ומשפחות רבות עוזבים את העיר. כמות התושבים שעזבו בשנה האחרונה, גדולה בכ6,000 תושבים מאלו שעברו אליה. מחירי הדירות, בשילוב המחסור בתעסוקה, ומחסור בחיי חברה, מוביל לכך שירושלים מובילה בתחום ההגירה השלילית. על מנת לפתור את בעיית הדיור, מושקעים מאמצים וכספים רבים על מנת לפתח את העיר.

התחדשות עירונית בירושלים 

הפתרון המועדף לבניית יחידות דיור חדשות, היא התחדשות עירונית - כלומר בנייה בתוך שטח העיר, לרוב במקום של יחידות דיור קיימות. היתרון בהתחדשות עירונית, הוא גם כלכלי, גם פוליטי, וגם סביבתי. הרחבה של העיר דורשת בניית תשתיות חדשות, שירותים חדשים, היא מרחיקה תושבים ממרכז העיר, היא מעלה את מחירי התחזוקה, היא דורשת תהליך ארוך של היתרים מהממשלה. היא גם מחריפה את בעיית העומס על הכבישים בכך שהתושבים שעובדים במרכז העיר, או צריכים להגיע למרכז העיר מכל סיבה אחרת, יוסיפו לעומס הקיים.

בעיה אחרת בבניה החוצה בירושלים, היא סביבתית. לירושלים נוף הררי ירוק, בעל צמחיה מגוונת, ומגוון בעלי חיים. משמעה של בנייה החוצה, היא הריסה של משאב טבעי, התורם לתיירות, ליופייה, ולמגוון החיים שמסביב לעיר. במסגרת הבניה החדשה, אושר פרויקט "שער העיר", שבמסגרתו יבנו בנייני מגורים, משרדים ומלונאות, לאורך הקו הקיים של הרכבת הקלה, ולאורך הקווים העתידים להיבנות, שחלקם יגיעו לגובה של 30 קומות. בנוסף, תבנה קריית הממשלה, מרכז לתחבורה שיכלול תחנת רכבת תת קרקעית במרחק נסיעה של 28 דקות מתל אביב, אוטובוסים, ושני קווים של רכבת קלה, וחניון שבו 1,300 מקומות חניה.

כ-7000 דירות במסגרת פינוי בינוי בירושלים 

התחדשות עירונית לרוב מתבצעת בתהליך של פינוי בינוי. הדיירים הקיימים מפונים, דירותיהם נהרסות, ובמקומם נבנים בניינים גדולים יותר, בנויים טוב יותר, ויפים יותר. הדיירים המפונים מקבלים פיצוי כספי הגבוה לרוב באופן משמעותי משווי דירתם, פתרון זמני לדיור, ואם הם חפצים, לרוב הם יכולים לרכוש דירה באותו מתחם שבו הייתה דירתם הישנה, במחיר מאוד מוזל. עיריית ירושלים מתמרצת תוכניות כאלו באמצעות ביטול של מס שבח, וגם באמצעות מענקים. באזורים בהם מתבצע פינוי בינוי, הדיירים יכולים להתאגד, ובעצמם לבחור מי יהיה היזם שיהיה אחראי לפרויקט, וכך להבטיח לעצמם תנאים טובים יותר. כעת ישנם 7,000 דירות בתכנון במסגרת פינוי בינוי,  כ2,000 דירות חדשות עד 2020, ועוד כ5,000 לאחר מכן.

תמ"א 38 בירושלים 

תמ"א 38 היא תכנית ארצית שאושרה בשנת 2005 שמטרתה לשפץ מבנים ישנים, על מנת שיוכלו לעמוד ברעידת אדמה. לצורך זה, המדינה נותנת פטור ממסים שונים, וזה נותן תמריץ לשיפוץ כל מבנה העומד בקריטריונים. במקרים מסוימים, השיפוצים כוללים הריסת המבנה, ובניית מבנה חדש במקום. 

ההטבות שהתוכנית נותנת, מתמרצת פינוי-בינוי, מכיוון שיחידות הדיור הנהרסות, דורשות שיקום בכל מקרה. במקום המבנים הישנים והקטנים, מתוכננים להיבנות מבנים חדשים, גדולים יותר ורחבים יותר, שהם גם ישפרו את רמת חייהם, ושווי הנכס של התושבים הקיימים, וגם יספקו יחידות דיור חדשות.

איפה יבוצע פינוי בינוי 

למרות כמות הדירות החדשות הגדולה שפרויקטים אלו ייצרו, ישנו חשש שהצפיפות, ועלות התחזוקה הגבוהה, יכולים להחמיר את משבר הדיור. עלות התחזוקה תגרום לכך שהאזרחים קשיי היום, לא יוכלו להרשות לעצמם דירות בבניינים אלו.

קטמונים ח' וט' 

שכונות אלו, קרובות למרכז העיר, ובהן עוני רב ופשיעה. שתי עובדות אלו גורמות להן להיות המיקום האידיאלי להתחדשות עירונית. מכיוון שאין ערך היסטורי למבנים, זהו גם איזור זול יותר, והפרויקט יהפוך את השכונות ליוקרתיות יותר.

בפברואר 2015, אושרה בנייה של 5,320 דירות במסגרת פינוי בינוי, שיחליפו 2,350 דירות קיימות. במסגרת הפרויקט, יהרסו בניינים, ובמקומם יבנו בניינים גבוהים יותר, 6-10 קומות, ורחבים יותר. בנוסף יבנו שטחים ציבוריים, שבהם פארק, בוסתן ,שבילי אופניים, דרך גישה חדשה ועוד.

כ-6,500 דירות רפאים בירושלים 

גורם נוסף להיצע הדירות הנמוך, הוא דירות רפאים. בירושלים קיימות כ-6,500 שנחשבות ל"דירות רפאים" - דירות ללא דיירים. דירות מגיעות למצב זה, בעיקר כשאנשים מקבלים נכס בירושה ואינם רוצים להתעסק עם מכירה או השכרה של הנכס, או דירות שבעליהן משתמשים בהן רק כדירות נופש. התוצאה היא אלפי דירות ריקות, כאשר הביקוש מאוד גבוה.

על מנת להיאבק בתופעה, עיריית ירושלים החלה לאחרונה בגביית ארנונה כפולה מבעלי דירות נטושות. בשל הקושי המשפטי של קביעה אם נכס הוא נטוש, כרגע הסנקציה חלה על כ1,700 דירות, ושאר הדירות נמצאות בהליך ערעור.

כ-15,000 יח"ד אושרו לבנייה 

מעצם היותה בלב העימות הישראלי-פלסטיני, הבניה בירושלים מושפעת מפוליטיקה כפי שהיא מושפעת מהצורך של התושבים לדיור. 

לאחרונה אושרו לבניה כ-15,000 יחידות דיור חדשות. חלקן על שטחים פתוחים בפאתי העיר, וחלקן בתהליך של חידוש עירוני, בו במסגרת פרויקטים שונים, בונים בשטחים קיימים, תוך פינוי ופיצוי של תושבים הגרים בשטחים אלו. הבניה בשטחים חדשים תתמקד בשלושה אזורים. כ-4,000-5,000 יח"ד באיזור "רכס לבן" שבדרום מערב ירושלים, 2,500 יח"ד במורדות ארנונה, ובמתחם גבעת המטוס 2,600 יח"ד לתושבים הפלסטינאים, מהלך היוצר רצף טריטוריאלי בין השכונות הערביות. בנוסף, ההסכם כולל בניה בשכונות מורדות מלחה, פסגת זאב, נווה יעקב, תלפיות מזרח, מורדות משואה, והגבעה הצרפתית.

לראשונה יבנו מבנים גבוהים וחדשניים 

השימוש באבן גיר ייחודית לבנייה בירושלים, היא אחד מסימני ההיכר הבולטים שלה. הסמליות של האבן הובילה לכך שהעירייה דרשה שמבנים חדשים יהיו בנויים גם הם מאבן. בנייה לגובה מאבן, היא בעייתית מבחינה מבנית, ומבחינה אסטטית. בנוסף קיימת התנגדות לבנייה לגובה בגלל הריסת הנוף. מתחם הולילנד ידוע לשמצה כמבנה המכער את הנוף הירושלמי. הרצון לבנות לגובה במקום לרוחב, והבעייתיות של הבניה מאבן, גרמו לשינוי במדיניות, ומבנים גבוהים חדשים, יבנו מזכוכית ופלדה - חומרים המותאמים לבניה לגובה בגלל משקלם הנמוך יחסית, וערכם האסטטי.

לאחר כ-2 עשורים של מאבק, אושרה בנייה ברכס לבן 

התוכנית להרחיב את ירושלים מערבה, הועלתה במקורה בשנת 1998. התוכנית נתקלה בקשיים רבים, במיוחד מצד ארגונים ירוקים והעירייה, בטענה שהבנייה תהרוס את הנוף של ירושלים, את הצמחייה והחי שבאיזור. מאז, במשך שנים רבות, נאבקו ארגונים, והעירייה עצמה בתוכנית. ראש העיר הנוכחי – ניר ברקת, היה תומך נלהב של התחדשות עירונית, כנגד בנייה החוצה. ביולי 2015, ניר ברקת רואיין ב"כלכליסט", ותגובתו לבנייה ברכס לבן הייתה:  ""זה חוסר הבנה בסיסי משום שהאזור של רכס לבן מורכב במיוחד. הוא בין רשויות אורה ועיריית ירושלים, אין שם תחבורה ציבורית ואין מוסדות ציבור. זה טעות פטאלית, רק מה, זה הדבר היחידי שהם יודעים לעשות - לשים טרקטורים על גבעות חשופות. זה הדבר הכי קל והכי לא נכון"

מאז, עיריית ירושלים שינתה במידה מסוימת עמדתה, ואישרה בנייה של 4,000-5,000 יח"ד במתחם. לטענתה בראיון ב"הארץ": "שטחים משלימים הם תנאי הכרחי לתוכנית פינוי־בינוי, כי בנייה במכפילים של פי 4 תגרום ליותר נזק מתועלת. אנחנו מברכים שסוף סוף אימצו את העמדה שלנו שיש צורך בשטחים משלימים".

פתרונות תחבורה חדשים עשויים להקל על בעיית הפקקים 

בירושלים בעיית עומס תנועה כבדה מאוד, במרכז העיר, בשעות העומס, הפקקים משלשים את זמן הנסיעה באופן תדיר.

על מנת לפתור את הבעיה, אושרה תוכנית אב מקיפה לשיפור התחבורה בירושלים, ואף העירייה העלתה אתר, בו מפורטת תוכנית הבנייה והשינויים הנכללים בה. התוכנית כוללת הוספת קווים חדשים לרכבת הקלה, והוספת קווי אוטובוס, שמטרתם הסעת נוסעים מתחנות הרכבת הקלה ליעדים נפוצים. באתר של התחבורה הציבורית בירושלים, ישנו שירות חדש הנקרא "מסלולן", שמטרתו לספק מידע לגבי דרכים שונות להגיע מיעד ליעד באמצעות התחבורה הציבורית, וכן מספק לוחות זמנים.

דירות להשכרה ולמכירה בירושלים  

לפי נתוני מדלן, מחירי הדירות בירושלים בין השנים 2008 ל-2017 עלו ב90%, מ-910,000 ₪ בשנת 2008 ל-1,710,000 ₪ בשנת 2017, כשהעלייה הממוצעת במחירי הדירות בארץ הייתה 105%. בשנה וחצי האחרונות - החל מאמצע שנת 2015, העלייה במחירי הדירות בירושלים התמתנה, בעוד הממוצע הארצי המשיך לעלות בקצב יחסית קבוע. 

שכר הדירה הממוצע משנת 2008 עד שנת 2016 עלה בכ49%. אחוז נמוך יחסית לעליה במחירי הדירות, ולעליה בערים אחרות. התשואה על דירה בירושלים היא מהנמוכות בארץ, אך עם זאת, התשואות בשכונות במערב ירושלים -  קרית יובל, הר נוף ובית גן, הן מהגבוהות בארץ. חלק גדול משוק השכירות בירושלים, מורכב מסטודנטים ממוסדות הלימוד הגבוה היוקרתיים בארץ. סטודנטים גרים בשכונות רבות, אך הם בעיקר מרוכזים במרכז העיר, ובשכונות הקרובות ממערב. מספרי הסטודנטים עולים באופן מתמיד, ונכון לשנת 2014, המספר היה כ38,000. בנוסף לסטודנטים, ישנן משפחות רבות הלא מסוגלות לרכוש דירה. ההחלטה לשכור דירה אצל משפחות רבות היא לא מבחירה, אלא מכורח המציאות. מחירי הדיור הגבוהים, מאלצים משפחות רבות לשלם על דירה שלעולם לא תהיה שלהם, וללא ביטחון מגורים.

שכונות בירושלים ומסביבה: איפה כדאי לגור 

מרכז העיר:

כאן תוכלו למצוא אוכלוסיה מגוונת, ומספר גדול של סטודנטים. הקרבה למקומות הבילוי, המסחר, ריבוי התחבורה הציבורית, והאווירה הסטודנטיאלית, הופכת את איזור זה למאוד אטרקטיבי לסטודנטים, המקבלים בנוסף למיקום המצוין, מלגה. 

ליד - בית זית, אורה, עמינדב:

מחוץ לעיר, אפשר למצוא מושבים שקטים, עם המון חניה, ומגורים יחסית זולים.

 רחביה:

איזור שקט ויוקרתי שקרוב למרכזי הבילוי ולמוסדות אקדמיים. לכן האיזור מושך משקיעים, והמחירים בשכונה זו עלו באחוזים רבים. 

טלביה:

שכונת טלביה גם היא שכונה יוקרתית. בשכונה בתים מפוארים, והאוכלוסייה בשכונה זו היא עמידה. בשכונה זו נמצא משכן הנשיא, ותיאטרון ישראל לאומניות הבמה. 

נחלאות:

קרובה למרכז העיר, ושוק מחנה יהודה. בשכונה זו מגוון אוכלוסיות. שכונה זו מאוד צפופה, עם רחובות צרים, ולחלקים רבים אין כניסה לכלי רכב. שכונה וותיקה עם בניה עתיקה. 

עין כרם:

בעבר הייתה כפר ערבי מחוץ לירושלים, שננטש בעקבות מלחמת השחרור. כיום עין כרם היא שכונה פסטורלית בירושלים, המאופיינת בבתי אבן, ונוף ירוק. 

המושבה הגרמנית:

השכונה בנויה בעיקר מבתי אבן מהמאה ה-19. איזור יפהפה, ומוקד לתיירות, עם הרבה מסעדות. 

בית הכרם:

שכונה שקטה ויפה. השכונה קרובה לאוניברסיטה העברית. 

קטמון הישנה:

שכונה קטנה ליד מרכז ירושלים. היא גובלת בשכונות היוקרתיות בירושלים, וגם בשכונות קטמונים, הנחשבות לחלשות בירושלים. מחירי הדירות עלו בשכונה במידה ניכרת, והיא מחוץ להישג ידם של זוגות צעירים. 

קטמונים:

שכונות חלשות מבחינה סוציו-אקונומית. המגורים בקטמונים, הם הזולים בירושלים, אך איכות החיים היא בהתאם. פרויקטים של פינוי-בינוי עשויים לגרום לשיפור איכות החיים בשכונה; לפחות לאלו הגרים בדירות העתידות להיהרס ולהיבנות מחדש. 

קריית היובל:

שכונה מעורבת שבה גרים מגוון אוכלוסיות. בחלקה שכונת מצוקה, בחלקה שכונת עולים, וגם שכונה בה גרים סטודנטים. מחירי הדירות יחסית זולים, ומקומות החניה לא רבים. 

בקעה:

שכונה שבה מתגוררים אנשים אמידים. הרבה בתים יפים מאבן ירושלמית שנבנו על ידי מוסלמים בתחילת המאה ה-20 ששופצו. אין הרבה מקומות בילוי, אך גרים שם גם סטודנטים. 

קריית מנחם:

שכונה עניה בה מתגוררים בעיקר עולים מברית המועצות, ואנשים דתיים מבוגרים. 

הגבעה הצרפתית:

הגבעה הצרפתית, או בשמה הרשמי - גבעת שפירא, נמצאת בקצה המזרחי של העיר, ומתגוררים בה כ-7,000 איש, בעיקר חילוניים ממעמד הביניים. זהו גם מקום מבוקש לסטודנטים ולסגל האוניברסיטה בגלל הקרבה לקמפוס הר הצופים. 

רמות אשכול:

שכונה המרוחקת ממרכז העיר. מתגוררים בה כ9,000 איש, והיא שכונה מבוקשת על ידי המעמד הבינוני.

מוסדות ההשכלה הגבוהה בירושלים מהיוקרתית בעולם 

בירושלים נמצאים מוסדות השכלה מהיוקרתיים בארץ, הכוללים את האוניברסיטה העברית ומכללת בצלאל, הנחשבים יוקרתיים בעולם כולו. האוניברסיטה העברית היא האוניברסיטה הראשונה שהוקמה בארץ, בשנת 1925. לומדים שם כ-25,000 סטודנטים, וקיים שם מגוון רחב של מקצועות במדעי החיים, מדעי החברה, ומדעי הרוח. האוניברסיטה העברית נחשבת למוסד יוקרתי בעולם כולו. היא בעלת דירוג גבוה במדד האוניברסיטאות הטובות בעולם, ונחשבת לאוניברסיטה הטובה בישראל. האקדמיה לאומנות ועיצוב בצלאל, היא המכללה היוקרתית לאומנויות בארץ, והמוסד ללימודים גבוהים הראשון בארץ. ממכללת בצלאל היא מכללה מאוד תחרותית ותובענית, אך בוגריה הן מהאומנים המוכרים בארץ.

מוסדות הלימודים הגבוהים בירושלים, מושכים סטודנטים מכל הארץ, ולכן שוק ההשכרה לסטודנטים הוא שוק השווה כסף רב, ורבים מהמשקיעים בנכסים, מייעדים אותם לסטודנטים.

דירות בירושלים בכונס Free

כונס free - כונס הנכסים הרשמי
טלפון: 072-3201266

X

עדיין אין לך חשבון?

הירשמו היום וקבלו 7 ימי ניסיון חינם!

לא עכשיו