x

מבצע מכרזים ממשלתיים חינם ל- 14 ימים לחצו כאן!

כונספרי מאמרים דמי מפתח - פתרון אפשרי למצוקת הדיור

דמי מפתח - פתרון אפשרי למצוקת הדיור

דמי מפתח הם שריד מהעבר, שבמקרים מסוימים, יכולים להוות פתרון לבעית המגורים.

עלייה במחירי הדירות של 60% ב-7 שנים


מאז שנת 2009, מחירי הדירות בארץ עלו בכ-60%. את מצוקת הדיור מרגישים בעיקר זוגות צעירים, או רווקים המחפשים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם. מכיוון שרוב המשרות נמצאות במרכז הארץ, הביקוש הוא עצום. מחירי הדירות רק עולים, וזוגות מעטים מסוגלים לרכוש דירה שקרובה לעבודתם. דירות בגודל המתאים למשפחה בתל אביב, נמכרות במחירים שמעטים מאוד מסוגלים לשלם. הרוב המוחלט של רוכשי הדירות, אלו שהצליחו לגייס הון עצמי בגובה רבע או יותר משווי הדירה, נאלצים לקחת משכנתא, ולפרוס אותה על גבי עשרות שנים, לפעמים 30 שנים או יותר. לבעיה הזו ישנו פתרון אפשרי מהעבר, והוא - דמי מפתח.

קניית דירה בדמי מפתח

דמי מפתח, במילים פשוטות, הם אמצע הדרך בין רכישה לשכירה. בתמורה לתשלום בגובה כמחצית מעלות הדירה, רוכשים בעצם את הזכות להיות דייר מוגן. הזכויות האלו כוללות שכר דירה מאוד נמוך, של עד מאוד בודדים של שקלים, שבעל הדירה יכול להעלות רק באחוזים בודדים, עם תקרה על שכר הדירה שקבועה בחוק. בנוסף לכך, הדייר מוגן מפני פינוי, משלם על מחצית מעלות רוב התיקונים, אם ירצה לעזוב, הוא מקבל בחזרה את רוב הסכום של דמי המפתח, ובמקרים מסוימים, אם הוא נפטר כאשר הוא גר עם בן משפחה בנכס, הזכות הזו תעבור אליו.

דירות בדמי מפתח בתל אביב

 בעיית הדיור מורגשת היטב בתל אביב, עם ביקוש שעולה בהרבה על ההיצע. נכון לסוף שנת 2016, המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים בתל אביב הוא כ2.3 מיליון שקלים, ושכר הדירה לדירת 3 חדרים ממוצעת הוא, 6,230 שקלים.דירות בדמי מפתח נמצאות בעיקר במרכז הארץ, והן מוגנות מהעליות החדות של השנים האחרונות, לכן עסקת דמי מפתח יכולה להיות מאוד משתלמת. עסקאות כאלו לרוב מוצעות מקבלנים המחזיקים בניינים לצורך זה, או מדיירים המוכרים את זכויותיהם.

כיצד התחילו דמי המפתח

דמי מפתח, הוא נוהג שהחל בזמן המנדט הבריטי, כשהבריטים הקפיאו את שכר הדירה בגלל עליות המחירים. על מנת שהשכרה תהיה כדאית, החלו בשיטה הזו, בה בעלי הדירה בתמורה לתשלום שהיה לרוב כמחצית משווי ערך הנכס, השכירו את הנכס בשכר נמוך וקבוע. בהתחלה הנוהג הזה היה לא חוקי, אך בשנת 1958, דמי מפתח עוגנו בחוק. בגלל מצוקת הדיור של העולים בשנות ה-50 עד ה-70, הממשלה עודדה השכרה בדמי מפתח, בעיקר בתל-אביב, ירושלים, וחיפה. כיום, ישנן אלפי דירות המושכרות בדמי מפתח, וכ200 דירות בשנה מושכרות מחדש בדמי מפתח. מכיוון ששכר הדירה לדייר מוגן הם כל כך נמוכים, מעטים בעלי הנכסים המוכנים להסדר הזה, ולרוב הדירות הן מוזנחות.

שכר דירה אפסי

שכר הדירה נמוך עד רמה זניחה ביחס לשכר הדירה הריאלי. התקרה של שכר הדירה לדייר מוגן, מוגבלת לפי גודל וסוג הנכס, ויכולה להגיע למאות שקלים בודדים. ישנו שכר דירה מקסימלי לדייר מוגן, המתפרסם פעם בשנה בקובץ תקנות המפורסם על ידי שר השיכון. הדייר המוגן, זכאי להפחתה של שליש בכל עליה של שכר הדירה הנקבע בתקנות, למשך 15 השנים הראשונות. את הסכם השכירות נהוג לחדש כל שנה, ורק במועד זה יכול לדרוש בעל הנכס דמי שכירות גבוהים יותר, בהתאם לתקנות.

3 חובות של בעל הנכס

  • ניקוי הכניסה לבית, חדר המדרגות, הגינה והשטחים שמשמיים את הדייר.
  • תחזוקה של התאורה בכניסה לבית וחדר המדרגות.
  • הרקת בור שופכין (במקרה וקיים)

בעל הנכס חייב בתשלומים עבור ההוצאות הנ"ל. במקרה ואינו משלם, ניתן לנכות את ההוצאות משכר הדירה.

מי אחראי על תיקונים בדירה בדמי מפתח? 

על תיקונים בנכס, חייב בעל הנכס בחצי מעלות התיקון. יש להודיע לבעל הנכס על הצורך בשיפוץ. בעל הנכס חייב בתיקונים הבאים:

  • תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות, או לשקעים ברצפה.
  • פגמים מבניים.
  • אינסטלציה: צינורות ראשיים, מערכת הביוב בחצר.
  • קירות חיצוניים: נזק מבני, סדקים, סיוד, צביעה, מעקות, נגרות ומסגרות.
  • גג: זיפות, פחחות, בידוד, ניקוז, צביעה, מרזבים, סיכוך ומבנה.
  • חשמל: קווי החשמל הראשיים, עד המונה, ומהמונה לבית.
  • פגמים בחלקים משותפים: מקלטים, מחסנים, מרתפים.
  • נזקים בחדר מדרגות: מדרגות, רצפה, מעקות, סיוד, נזק לתיבת דואר.
  • חצר: מתקני אשפה, קירות תומכים, גדרות, דרכי גישה לבית ולמקלט, ובידוד.

תיקונים שלא ברשימה, בתוך הדירה, הם על חשבון הדייר.
תיקונים מחוץ לדירה, הם על חשבון בעל הנכס. דייר מוגן לא קונה את הנכס, ולא נרשם בטאבו, ולכן אין לו זכויות על הנכס. הדייר אינו יכול לבצע שינוי בנכס, או לבצע שיפוצים שלא בהסכמת בעל הנכס. הכלל המנחה לגבי שיפוצים, הוא שבעל הנכס חייב לתקן במקרים בהם הנזק פוגע בשימוש בנכס. 

6 עילות לפינוי דייר מוגן

לא ניתן לפנות דייר מוגן עד מותו (כל עוד לא הפר את החוזה), והזכות תוכל לעבור בירושה לבן משפחה שגר בדירה לפחות חצי שנה לפני שהשוכר נפטר.

למרות זאת, ניתן לפנות דיירים במקרים הבאים:

  • אי מילוי דרישות החוזה, כולל תשלום בזמן של שכר הדירה.
  • שימוש בנכס לא למטרה שלשמה סוכם. דייר הנוטש את הנכס, מסתכן באיבוד זכויותיו על הנכס.
  • גרימת נזק ניכר לנכס בזדון.
  • הפרעה לשכנים.
  • השכרה לאדם אחר.
  • כאשר הדירה נדרשת ע"י המדינה, או כאשר בעל הנכס מעוניין להרוס את הדירה או הבניין, קיבל אישור לכך מהעירייה, וסיפק סידור הולם לדייר.

האם הדיירים המוגנים באמת מוגנים?

בפועל, במקרים רבים, בתי המשפט נוטים להגן על הדיירים אפילו אם הם הפרו את החוזה. עד לאחרונה, דיירים מוגנים מועטים פונו, אך לאחרונה יש שינוי. בשנת 2010, בעל נכס ברחוב סוקולוב בראשל"צ הגיע לדירה בעקבות סכסוך כספי, והדייר תקף אותו. בעל הנכס תבע את הדייר, ודרש שהדייר יפונה מחשש לשלומו. למרות ההגנה בחוק על הדייר, השופט קבע שהדייר יפונה. פסק הדין הזה, ואחרים דומים לו, הוא חדשני, מכיוון שהנוהג היה לצדד עם הדיירים.כאשר מדובר בשימוש בנכס כעסק, השוכר לא יכול להעביר את העסק לניהולו של אדם אחר ללא רשותו של בעל הנכס, ובמקרי ירושה, בן הזוג ירש את הנכס אם גר עם השוכר לפחות חצי שנה, אך ילדיו של השוכר, חייבים להוכיח שהעסק הכרחי לפרנסתם, ואין ביכולתם לשנות את סוג העסק, גם כן ללא רשותו של בעל הנכס.

משכירים רבים מנסים לפנות את דייריהם המוגנים

בעל הנכס מקבל סכום זעום ביחס לשוק השכירות, ולכן יש לו אינטרס לפנות את הדירה, ולהשכיר אותה ללא דמי מפתח במחיר ריאלי. במקרים רבים, בעלי הנכסים לא משפצים את הנכס מכיוון שהרווח מהנכס זניח, והדיירים לא משפצים מפחד שהשיפוץ יחשב כהפרה של החוזה, וזו תהיה עילה לפנותם. אם נתקלתם בדירה מוזנחת באיזור יוקרתי, רוב הסיכויים שמדובר בדירה במדי מפתח, שבעל הנכס מסרב לשפץ על מנת להתיש את הדייר ולגרום לו לעזוב.

בשנת 2008, קבלן ביצע עבודות סמוך לדירתה של דיירת בדמי מפתח בשכונת נווה צדק שבתל אביב, ועקב כך הדירה שלה ניזוקה קשות. בעלת הנכס, אשר רוצה להוציאה מהנכס, וגם הקבלן שאחראי להרס, סירבו להשתתף בתיקון. נכון להיום, הדיירת עדיין מתגוררת בדירה הניזוקה, ונאלצה לשלם מכסף שנאלצה לגייס וללוות, על מנת שהנכס יהיה ראוי למגורים.

עוד מקרה בו דייר נאלץ להיגרר לבית המשפט, הוא המקרה של שמואל כהן המתגורר בדירה בעיר לוד עם אחד מבניו. כהן מנהל מאבק משפטי נגד יזם הנדל"ן ובעלי החברה הציבורית אברות, גבי מגנזי, שביקש מבית המשפט להוציא צו לפינויו של כהן מהדירה שבה מתגוררת משפחתו כבר 54 שנים. אברות, שמגנזי מחזיק ב70% ממניותיה, רכש את השטח בו נמצאת הדירה מעמידר, על מנת לבנות 40 דירות בשטח. במקרים כאלה נהוג לשלם לדיירים הגרים בשטח תשלום הגבוה ממחיר השוק, על מנת שיתפנו מרצון, או ירכשו דירה בבניין החדש שיבנה. כהן שמח שהשטח נרכש, מכיוון שציפה לקבל תשלום כנהוג. ההצעות שקיבל, היו נמוכות משמעותית ממחיר הדירה, ולאחר שתהליך הגישור נכשל, מגנזי טען שכהן ביצע בניה שלא כדין בנכס, והתיק הגיע לבית המשפט. שמאי שמונה על ידי בית המשפט, בדק את הדירה וטען שכהן לא ביצע בנייה. כעת כהן נמצא בעתיד לא בטוח. מקרים אלו הם שניים מרבים בהם דיירים מוגנים נכנסים למאבקים משפטיים, בעקבות הרצון של בעל הנכס לפנות אותם.

כמה תוכל להרוויח ממכירת הזכות לדיור מוגן?

בעלי נכסים מנסים להגיע להסכמי פשרה עם הדיירים על פינויים. הפיצויים תלוי בשווי הנכס, והיתרון הכלכלי ששכר הדירה המופחת נותן לדייר. במקרה בו הדייר מוצא דייר חלופי, עליו לנסח הסכם עם הדייר המחליף שבו הסכום שנקבע, ולשלוח אותו אל בעל הנכס בדואר רשום. במקרה ובעל הנכס מסכים להחלפה, הדייר מקבל 85% מסכום העסקה אם גר בדירה עד שנה, 75% אם גר בה שנה עד שנתיים, 2/3 אם גר בה שנתיים עד חמש שנים, ו60% אם גר בה לפחות 5 שנים. אם הדייר שיפץ את הדירה בעצמו, לפי החוק הוא מקבל את הסכום שהשקיע במכירה, אך בפועל, לרוב בעל הנכס מוסיף גם את הסכום הזה להסכם. לבעל הנכס יש זכות ראשונית על הדירה, וכך יכול לסרב לעסקה, או לשלם בעצמו לדייר את הסכום שסוכם, ולקנות בעצמו את כל הזכויות על הנכס.  

כונס free - כונס הנכסים הרשמי
טלפון: 072-3201266

X

עדיין אין לך חשבון?

הירשמו היום וקבלו 7 ימי ניסיון חינם!

לא עכשיו